成立業主大會、業主委員會：首次業主大會會議籌備工作5步走

lhw978 2018-09-30

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業主大會是小區自治的最高權力機構，采用終身制，也就是說一旦成立業主大會這個組織機構，業主大會將一直存在，除非小區被拆除或合并；業主委員會是業主大會的常設執行機構，采用任期制，需要換屆（每屆至少3年，最長5年）。

成立業主大會、業主委員會的詳細說明，可以參考國務院《物權法》、《國務院物業管理條例》、特別是住建部《業主大會和業主委員會指導規則》(建房[2009]274號)，以及省、市的物業管理條例和辦法（注意：《選舉法》是適用于人民代表大會的選舉法律，但并不適用于小區的業主大會、業主委員會選舉，街道不應當以《選舉法》中的條款指導業主大會會議的召開。），具體5個步驟如下：

第一步：業主大會發起人和業主代表先找至少20%業主（最好30%）在類似下面申請成立業主大會簽字表上簽字（最開始可在院子內擺攤宣傳簽字，過了高峰期后，轉為挨家挨戶上門簽字），并按手?。?span style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(255, 76, 65);">必須是購房人本人簽字，主要需要有門牌、姓名簽字、電話、手印這4項信息就足夠了。簽字表要按紅手印，復印件給街道辦，原件由業主代表留底，方便以后核查、備案。

為了便于宣傳，需要盡早建立好業主通訊錄，并建立業主QQ群、微信群、公眾號，可參考《業委會主任一步步教你如何免費開通小區微信公眾號（個人-訂閱號）》。還可以加入一些業委會互助QQ交流群（如QQ群：311936351）和微信公眾號，或者加本人微信Lhw978 （并注明“業委會學習”字樣），學習和分享更多的籌備經驗。

需要特別注意的是：平時在宣傳用語上，成立業主大會、業委會的目的，應強調是監督物業做好服務，而不是和物業對抗；否則容易激化矛盾、增加街道社區的維穩難度、失去街道社區對業委會籌備工作的支持，反而不利于籌備和以后業主委員會工作。

籌備過程中，盡量不要和物業、開發商激化矛盾（特別是千萬不能提出換物業），徒增籌備阻力。等成立業委會后再討論物業問題（換物業必須先召開業主大會會議、成立業委會；否則沒有業委會，換物業的難度非常大、幾乎換不了）。

申請書的內容，寫的不要太復雜，像水岸華庭給街道的那份就足夠了：

籌備的過程中，開發商、物業通常是不會實質性地支持這事的，甚至很可能會百般刁難、設套。因此在申請書中不要描述太多的小區問題，否則激化了矛盾反而會增加籌備困難。

至于小區存在的那些問題，沒有業委會很難解決。所以先放下那些小區問題，讓籌備組一心先成立業委會，等成立了業委會后，再由業委會協調解決那些問題。

雖然法律上沒有強制要求籌備組業主代表、業委會候選人必須交清物業費，但為了減少各種籌備阻力，建議籌備組業主代表先交清物業費（最好預交1年），以免街道以此為由挑刺、拖延籌備進度，而且這時往往物業也會拒收業主代表補交的物業費。

第二步：街道收到材料后，通常會在15天后召集業主代表開第一次籌備組會議，并從業主代表中選出3~11人，加上社區派出1名工作人員，開發商也可以派出1名代表，這樣就組成了5~13人的籌備組。之后社區把籌備組名單信息公布15天（一定要把公示現場和公示材料拍照留底，方便以后備案、核查）。

第三步：公示15天結束后，街道會來社區開第二次籌備會議，并宣布業主大會籌備組正式成立。同時，給業主代表交代需要在90天內準備業主大會前的7項資料：

1。業主大會議事規則

2。小區管理規約

3。業主大會會議表決規則

4。業委會候選人產生辦法

5。業委會選舉辦法

6。首次業主大會會議的時間、地點、形式、內容

7。其他材料。

準備上述7種材料的同時，需要建立《業主通訊錄名冊》，這個可以通過在小區擺現場的方式、或挨家挨戶掃樓上門的方式進行登記。

若90天內沒有準備好上述材料，則一定要向街道提出延期情況說明，申請延期。

為方便向業主們宣傳動員，可以建立業主QQ群、微信群、公眾號等方式，讓業主們都加到群里來。

第四步：準備好上述7種材料、并聯系到60%以上（最好是80%）的業主后，把7份材料交給街道。街道會召集第三次籌備會議，討論候選人的產生辦法，并在小區內貼出公告讓業主們填表報名業委會候選人（候選人人數一般在7~15人），報名時間不得少于7天（一定要把公示現場和公示材料拍照留底，方便以后備案、核查）。

第五步：報名結束后，籌備組把業委會候選人報名信息提交給街道，對候選人進行審核（包括政審），若沒有問題后，將召集第四次籌備工作會議，確定首次業主大會的時間、地點、形式，同時把第四步中的7種材料、候選人名單、業主大會會議公告等在小區內張貼至少15天后，即可召開業主大會會議（一定要把公示現場和公示材料拍照留底，方便以后備案、核查）。

業主大會的籌備工作具體經驗，可參考：《蘭州昶榮·水岸華庭業主大會籌備實戰經驗》。從最開始提交20%以上業主簽字申請開始，到最后業主大會首次會議召開并選舉產生業主委員會，通常需要3個月以上的時間，有的籌備組甚至用了2年的也有，所以籌備組應調整好心態，踏踏實實做好籌備工作，爭取早日成功。

自第三步籌備成立起計算，若6個月內沒有召開首次業主大會會議，則一定要向街道提出延期情況說明，申請延期。

首次業主大會會議上，若雙過半（專有建筑面積過半、戶數過半）業主表決通過了《業主大會議事規則》、《業主管理規約》，則表明業主大會成立。若雙過半業主選舉產生了《業主大會議事規則》中要求的半數以上委員（比如由5人組成的業委會，至少3名候選人的票數雙過半），則業委會也正式成立，業委會即可開展業主工作；否則就需要繼續開第二次業主大會會議增補業委會委員。

備案、刻章、銀行對公帳戶、稅務登記證：

成立業主大會、業委會后，應把成立公告在小區內張貼至少15天，并在1個月內向街道備案，并索取備案證明（備案證明最好是帶文號的紅頭文件，相當于業主大會、業主委員會的身份證、而且目前是唯一的證明，備案時一定要讓街道多開幾份（4~5份足矣），以后很多情況都會用到備案證明）。廣東省已經可以向房管局申請業主大會統一信用代碼證，其他省份以后也可以陸續申請。

備案時若需要補充材料，一定要認真態度端正、聽取街道的整改意見，盡可能按照街道要求補充材料（但對于街道提出的很難滿足的不合理要求，在多次協商無果、依然不能備案的時候，也可考慮行政復議，或向更高部門投訴）。關于業委會的備案性質，屬于告知性備案，不具有行政許可性質，大家可以參考《業主委員會備案是告知性備案，“不具有行政許可性質”的依據》。

備案后，便可持街道開具的備案證明及復印件（帶文號的紅頭文件）、街道或社區開具的印章刻制介紹信、負責人身份證等材料，向當地公安分局申請刻制帶有防偽芯片和入網編號的業主大會公章、業委會公章2枚（至于業主大會財務專用章、業委會財務專用章、法人私章，可以不入網，隨便到路邊的刻章點刻制即可），并向街道備案印模（銀行開戶時要求必須唯2*2CM的方章）。給業主大會、業委會刻章的依據，可以參考住建部《業主大會和業主委員會指導規則》(建房[2009]274號)。

刻制好印章之后，便可持街道開具的備案證明及復印件（帶文號的紅頭文件）、街道或社區開具的銀行開戶介紹信、業主大會公章、業委會公章、業委會財務專用章、負責人私章、負責人身份證等材料，向當地銀行申請對公帳戶（國有四大銀行給業主大會、業委會開對公帳戶的難度較大，建議去當地商業銀行申請開戶許可證并開設基本戶，比如蘭州銀行、農商銀行等地方性商業銀行開戶）。給業委會開戶的法規依據，可以到中國人民銀行官網下載《中國人民銀行關于規范人民幣銀行結算賬戶管理有關問題的通知（銀發 [2006] 71號）》。

對于有的城市（如哈爾濱），還可以向當地稅務局申請業主大會、業委會的稅務登記證（大家最好也嘗試一下），否則以后不能以業委會名義給廣告公司開具發票，只能去稅務局或郵政代開點以委員個人名義代開發票。

在任何時候，只需讓對方單位留存備案證明的復印件即可，原件一定要自己留存。

業主大會籌備經驗和規章文件分享

(1)蘭州昶榮·水岸華庭業主大會籌備實戰經驗:

https://mp.weixin.qq.com/s/DsvDMXZD5QTN5C0EtmYYVA

https://www.toutiao.com/i6531625006206550542/

(2)《昶榮·水岸華庭業主大會議事規則》

https://mp.weixin.qq.com/s/4-onDFdoap8riZ12Qg6FGA

(3)《昶榮·水岸華庭業主大會會議表決規則》

https://mp.weixin.qq.com/s/_LrmEL57k9smgufCextqUA

(4)《昶榮·水岸華庭業主大會財務管理辦法》

https://mp.weixin.qq.com/s/eschpeMMBPhQgo-I-kEoaQ