中國公募REITs終于落地，期待商業不動產REITs早破繭

一個具有里程碑意義的事件終于到來。

日前，中國證監會和國家發展改革委聯合發布了《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，人們期待已久的中國公募REITs終于落地。

有論者認為此舉足以比肩注冊制試點之于A股市場改革的意義。那么，到底該如何看待即將試點的REITs？人們普遍關心的商業不動產領域的REITs何時能夠推出呢？

每個人都能成為大型基建的股東

為什么說此次REITs試點意義重大？

首先，我們從什么是REITs的含義中便能感知一二。

REITs就是通過募集投資人資金，以能夠產生穩定現金流的不動產作為基礎資產的投資計劃、信托基金或上市證券。投資標的包括商業地產、基礎設施等。不過，此次試點為基礎設施REITs，商業地產暫未涉及。

簡單舉例，我們老百姓湊齊了100億給到基金公司，然后基金公司把上海到杭州的高速公路給買下來，每個人認購高速公路的所有權的一部分，比方你就買了一個水泥墩。如果這條高速公路升值了，你的投資就漲了，隨時可以賣掉變現，如果你繼續持有高速公路每年收到的過路費，扣除運營成本，會分紅給你。

所以，REITs不是股票，也不是債券，是一個全新的投資品種。它是實物資產的所有權，比如公路、鐵路、變電站、甚至是寫字樓酒店商業中心等商業地產。你可以成為國家各類基礎設施建設的小股東，每年坐等分紅。

REITs試點或將終結全民炒房

我們為何在此時推出REITs試點？

其一，當前國際國內形勢風云變幻，尤其特殊時期到來，其對經濟的影響不容忽視，經濟內循環成了解決當前難題的必要措施。

其二，為政府去經濟杠桿，尤其在當前經濟困難的前提下。眾所周知，經濟發展是地方政府的核心指標，而投資是GDP最可控的推動力，鐵公雞項目四處開花，但是項目花錢巨大，回本時間長，政府只能向銀行借錢，但是借得太多了，杠桿太高，地方政府的債務風險就極大。而現在把基建項目賣給老百姓，可以實現為政府去杠桿的作用。

所以，此次試點實際上彌補了兩大空白。

一則彌補了基礎設施建設向全民融資的渠道空白，幫助地方政府解除債務危機；二則彌補了老百姓在重大基建項目上投資的渠道空白，可以增加投資項目和空間。

要知道，當前公眾投資和理財的渠道其實并不算多，加上房地產原本就是投資熱門，結果造成了全民炒房的局面。

或者一定程度上說，全民炒房局面的誕生，與公眾投資渠道的匱乏有較大關系。

當前，全民炒房的風氣被抑制，房住不炒的原則依然高懸在上，各地都不敢輕易讓房價飆漲。那么，公眾該如何理財，資金該去向何處？基礎設施REITs無疑提供了很好的方向。

商業中心REITs也將水到渠成

盡管此次REITs試點未能一次性納入大類商業不動產，但絲毫不用擔心，商業中心REITs必將快速到來。

基礎設施REITs試點，已然讓中國公募REITs從無到有，水閘既已打開，商業中心REITs顯然也已在到來的路上。此外，中國的改革和試點，向來是小步快跑類型，實際上和互聯網公司的工作方式有些像，都是小步快跑，試錯糾編，在不斷地改進中快步向前。

因此，包括長租公寓、購物中心等商業不動產等商業中心REITs的到來指日可待。

尤其，商業不動產投資回報率穩定，增長空間大。國外的REITs多集中于租賃和商業不動產領域，REITs在西方經歷半個多世紀的演化，經歷多個經濟周期，而終能日益鼎盛，其內在的邏輯就在于它確實為投資者創造了理想的收益。

同時，在中國，商業不動產本質上是以經營為抓手的服務業，屬于第三產業，穩定就業量大。以本次特殊時期中沖擊最嚴重的購物中心和酒店為例，它們可以吸納大量社會人員就業，而且就業層次多、就業環境好，員工可以就近工作，是解決社會就業問題的最優模式之一。中央也在再三強調'保就業'、'穩就業'，商業不動產無疑就成為保就業、穩就業的一塊壓艙石。

再者，由于商業不動產具有重資產的特點，因此又具有資本屬性，必須有金融的支持。根據不同的數據來源，中國可投資商業物業價值可達50萬億元人民幣，商業不動產體量巨大、回報穩定，正好為金融市場提供了一種可供老百姓投資的優質資產，讓中小型投資人能夠有機會投資中等收益的投資品種。

綜上而言，我們有理由相信，在基礎設施成功試點的基礎上，秉承小步快走的改革智慧，商業不動產領域的公募REITs也一定會早日破繭而出。